短期借款是万科5倍 外高桥很差钱

    流动资产不及万科1/10，至三季度末，可动用的资金仅为1.68亿元

    短期借款是万科5倍 外高桥很差钱

    □ 本报记者  谢静

   12月8日，外高桥（600648.SH）发布土地转让公告：其子公司上海市外高桥保税区新发展有限公司（以下简称“新发展公司”）于2010年11月16日以挂牌的方式转让上海外高桥保税区G16-04地块。该地块土地总面积4.82万㎡，用途为工业用地，挂牌转让价格为11575万元。

   上述地块最终由上海国盈金融信息技术服务有限公司（投资比例为60%）、浙江润翔商贸有限公司（投资比例为40%）竞得，以初始挂牌转让价11575万元成交。

   楼市调控下，房地产开发企业融资渠道渐收渐紧，外高桥子公司此时转让手中的工业用地，难免会有“卖地求生”之嫌。

    担保、借款情况严重

    外高桥资金链紧绷

   半年报显示，外高桥担保总额高达48.86亿元，而公司的净资产不过47.06亿元，占比净资产总额的103.83%。其中，对子公司担保总额高达34.98亿元，占比担保总额的71.59%。

   而值得投资者关注的，是外高桥及其关联企业的“互保”行为存在的风险。就上面所提及的外高桥、新发展与外高桥子公司外高桥保税区联合发展有限公司（以下简称“外联发”）三者之间就存在如下“互保”行为：

   半年报显示，外高桥为新发展累计承担1.45亿元的担保责任，其中有5000万在8月25日之前到期；外高桥为外联发累计担保3.19亿元，其中有8500万于11月11日之前已到期；而新发展则为外高桥提供5000万元担保，为外联发累计提供3.87亿元担保金额，还为非关联方上海市浦东土地发展（控股）公司承担高达3亿元的担保责任。另外，外联发为新发展累计提供3.95亿元的担保金额，其中共有1.95亿元将于年底到期。

   11月9日，外高桥因多年前与上海华源股份“互保”而不得不额外承担近2.7亿元的损失。显然的，外高桥并未从中吸取“教训”，其于子公司之间、子公司与关联企业之间依旧存在巨额的“互保”行为。

   三季报显示，外高桥流动比率仅为0.98，资金流动性明显较差。其中，短期借款高达113.38亿元，占比总资产的53.19%。然而，房地产行业龙头万科的短期借款也仅为20亿元，可外高桥的流动资产仅为万科的8%，但是其短期借款却是万科的5倍之多！

   另外，外高桥半年报显示公司所持货币资金高达70.03亿元，似乎“不差钱”。但是，事实似乎并非如此。公开资料显示，这70.03亿元的货币资金中，有57.97亿元属于受限制状态——用于质押的定期存款或通知存款达到57.76亿元，担保保证金1125万元，另有694.04万元处于冻结状态。

   而到了三季度，外高桥账面上的货币资金进一步减少，为59.65亿元，如果扣除半年报中所列举的受限制的57.97亿元的部分，外高桥可以随意动用的货币资金不过1.68亿元！

    定向增发受阻

    求助母公司及银团贷款

   早在2009年10月26日，外高桥2009年第二次临时股东大会决议上就启动了定向增发计划，并于当年11月19日向监管部门上报定向增发申请文件。不过，外高桥这一定向增发计划可谓“生不逢时”，适逢“史上最严厉的调控”时期，监管部门几乎已暂停所有上市房企的定向增发方案。而无奈之下，外高桥于10月19日，在临时股东大会上将定向增发方案延迟一年实施，也即延长至2011年10月25日。

   股市融资遭遇“冰山封路”，外高桥希冀银行贷款来解决资金问题：2009年外高桥在股东大会上审议通过了《2009年度融资、担保和委托贷款》计划，重启新银团贷款计划：拟向交通银行上海分行、浦发银行外高桥保税区支行、建设银行上海浦东分行签订高达45亿元的银团贷款计划。贷款期限为3年，贷款利率为3年期基准利率下浮10%，担保方式为森兰项目4.95平方公里土地抵押。这一计划目前“各方按照合同约定持续履行中”。

   不过，似乎银团45亿元的紧急“输血”仍旧无法解决外高桥“资金之渴”。2009年9月22日，外高桥临时股东大会批准外高桥向控股股东外高桥集团借入8.5亿元资金，如同银团贷款一样，上述计划也是“双方正按照有关协议约定持续履行中”。

    多次转让土地使用权

    外高桥卖地求生？

   事实上，自2008年7月，外高桥第一次转让森兰·外高桥A1-1、A1-2地块时就已经被业内称为“割肉求生”了。因2008年楼市低迷，新加坡恒仁集团以底价11.9亿元拍下该地块；

   之后，受益于2009年楼市回暖，外高桥于2009年7月3日，以招拍挂方式转让上海浦东新区森兰?外高桥项目南部国际社区A2-1、A6-1、A7-1、A9-1地块带来的261400万元收入；

   一年后，也即2010年7月，外联发挂牌转让上海外高桥保税区C1-03A地块。该地块为商业金融用地，挂牌转让价格为6727万元。不过，楼市调控下土地市场并不“热火”，该地块被上海润宝置业有限公司竞得，但仅以底价成交；

   而随着楼市调控的深入，此次外高桥子公司新发展所持G16-04地块，也是以底价11575万元成交。

   另外，上面所提及外高桥森兰·外高桥四幅地块拍卖的261400万元，已于三季度全部收讫。

   对比外高桥半年报和三季报可以发现，外高桥1-6月份经营活动产生的现金流量净额为-5.56亿元，而三季报这一数字则变为3085.74万元。另外，三季报中公司“收到其他与经营活动有关的现金”一项大幅增加，由1-6月份的8.98亿元暴增至20.28亿元。

   虽然，三季度外高桥销售商品、提供劳务收到的现金高达60.71亿元，但是其购买商品、接受劳务支付的现金额为61.19亿元。在此前提下，外高桥为何反能一举扭转现金流的净流入由负5亿多变成正3千多万元？

   有业内人士对《证券日报》记者表示，鉴于房地产公司转让土地带来的收入一般不做销售商品、提供劳务项目处理，所以不排除公司经营活动产生的现金流净值大幅增加与上述土地转让收入，也即“收到其他与经营活动有关现金”一项巨额现金流入有关系。

    与金地合作开发计划终止

    楼市调控下步履维艰？

   外高桥曾拟于金地集团联合开发森兰·外高桥D03-06-1商品房地块住宅用地，其中外高桥以土地使用权作价投入、金地集团以资金投入方式合作进行项目开发。半年报中，外高桥还称上述计划“按照合同预定履行”。不过，三个月后，三季报中披露“由于宏观环境发生变化”，外高桥与金地集团的合作开发合同已经终止。

   不过，公告显示，外高桥将启动森兰·外高桥D5-2购物中心开发项目，总预算为7.34亿元。拟于2011年二季度开工，2013年建成并开业。

   另有最新消息显示，外高桥董事会同意启动森兰·外高桥商业商务区D4-5写字楼项目，预计投资8.26亿元。

   又逢年底，银行贷款持续收紧中。外高桥的银团贷款究竟会履行到何种情况，尚未可知。而楼市新政下，政府这只“看得见的手”似乎日渐可畏，房地产信托“叫停”，央行货币政策收紧都不利于房地产开发商的进一步融资。

   但外高桥连续推出对森兰?外高桥的项目开发计划，上述业内人士对记者表示，其现有资金状况下，虽然看得出公司对该项目给予厚望，但其融资之路亦可谓步履维艰。

   12月9日，《证券日报》记者就上述问题致电外高桥董秘张勋，他以从不接受采访为名，未进行任何回复。