负债率近100% 富力执迷旧城改造

    本报记者 明鹏 实习生 韩祯 发自广州

   如市场所料，广州杨箕村公开出让地块落入富力地产股份有限公司（02777.HK）囊中。

   1月18日，历经一个多月的挂牌，这块27.38万平方米的土地被唯一竞拍者富力以4.73亿元底价拍得，加上18.8亿元的改造成本，折合地价为8529

    元/平方米。

   继猎德村、同和村之后，富力再接手广州城中村。世联地产首席技术官黎振伟向时代周报记者表示，城中村改造已是开发商获取土地的重要渠道，“富力能拿下该项目，与其丰富的旧城改造经验有关。”

   但是业界也对富力地产的高达100%以上的负债率表示担忧，认为这将影响其旧改进程。但是富力地产总裁助理陈志濠在接受时代周报记者采访时，却信心十足：“富力有周全的现金计划，不会出现资金链断裂等问题。”

    保利没有横刀夺爱

    杨箕村这块经历960年风雨的土地，自2007年启动旧改，就与富力有诸多接洽。

   杨箕村村委一位工作人员告诉时代周报记者，富力已在杨箕项目投入3亿元，拆迁费用就是富力出的。2010年3月，富力地产董事长李思廉也表示，已与杨箕村签署旧改协议。

   2010年12月，当市场人士普遍认为杨箕村项目已是富力地产囊中之物时，杨箕村旧改项目公开出让公告被挂在广州市国土资源房管局网站上。公告显示，出让地块为6.28万平方米，供商住两用，容积率需控制在6.18以下，竞拍人需承建复建房部分。

   公告还对竞拍者提出诸多要求：如注册资本在8亿元以上、在周边区域自持物业15万平方米以上、不接受联合竞拍。满堂红研究部高级主任肖文晓向时代周报记者表示，此条件堪称严格，在广州仅富力地产、越秀地产、保利集团几家符合条件。

   富力与杨箕村已签署协议，杨箕村地块为何还会公开出让？广州市国土资源房管局新闻发言人黄文波向时代周报记者表示，富力地产和杨箕村签订的协议是合作开发协议，并非土地出让协议。最后采取挂牌形式出让，包括竞拍者资格限定，均系杨箕村自行决定的。

   据了解，杨箕村改造事宜由杨箕经济发展公司代为处理，时代周报记者就此向该公司副总梁国雄求证，但他拒绝透露其中细节。富力地产一位高层则向时代周报记者感叹，从签署协议到挂牌出让，其中经过非常“复杂”。

   上述杨箕村村委人士告诉时代周报记者，杨箕村改造方案出炉后，村民意见“极大”，担心协议出让会让杨箕村被“贱卖”，要求采取公开拍卖的形式。在广州市、越秀区主管部门看来，拍卖变数太多，未必能保证复建房的进度。基于以上顾虑，杨箕村最后采取了挂牌形式。

   合富辉煌首席分析师黎文江向时代周报记者表示，杨箕村这一做法值得理解，要求“注册资本在8亿元以上”，这对开发商实力提出一定要求。“在周边区域自持物业15万平方米以上”，以防旧改项目中断，开发商周边有物业可供赔偿。“不接受联名竞拍”，是为杜绝小开发商联合竞拍，同时也是为了防止日后产生纠纷，开发商之间互相推脱。

   竞拍之前，一直有传言称保利要与富力角逐该地块，但事实上，长达一个多月的挂牌期，保利地产并没横刀夺爱，杨箕村最终花落富力。“富力在杨箕村扎得很深了，并垫付了很多拆迁资金，保利再参与竞拍，显得不合时宜。”广州一位业内人士向时代周报记者指出，如保利竞拍成功，不仅要支付富力垫付的拆迁费用，旧改方案还要与杨箕村重新谈判一次，这将异常尴尬。

   保利地产集团副总胡在新也对时代周报记者解释为何放弃对该地块的争夺：“杨箕村旧改确实是一个不错的项目，但公司根据自身战略和市场情况来拿地。”

    60%面积用于建写字楼

   地处寸土寸金的越秀区，杨箕村旧改备受关注。肖文晓向时代周报记者表示，附近的新建商品房住宅价格已达3万元/平方米，“富力以8529元/平方米的价格拿下此地块，太划算了。”

   据了解，该地块位于中山一路和广州大道交叉口，紧邻广州未来CBD珠江新城，用地面积为11.49万平方米，建筑面积为64.8万平方米。

   时代周报记者从旧改方案中了解到，除了历史文物“玉虚宫”，杨箕村其他建筑将拆除重建，改造后将以杨箕大街为界划为南北两面，北面的回迁区域，包括16栋复建房，楼高由26到33层不等。

   富力地产集团副总裁朱荣斌向时代周报记者透露，南区10万平方米的商品住宅，将定位高端住宅，至于具体户型结构，尚未确定。“该项目周边均系住宅小区，建设17万平方米的商业金融业类、商务办公类建筑，刚好填补市场空白。”以此算来，住宅部分小于总面积的40%。

   在村民房屋补偿方面，杨箕村和猎德村采取一样的政策：有合法产权证明部分的建筑面积“拆一补一”，以回迁安置后成套房屋的套内建筑面积计算，“1平方米补回1平方米”。特别指出的是，套内建筑面积是指回迁安置后房屋关门面积，不包括共用面积分摊。至于非产权建筑面积部分，则按1000元/平方米的标准补贴。

   与猎德村不同的是，杨箕村出让公告中注明，竞得人须优先修建复建房，2013年12月底前完成复建房主体施工，2014年6月完成回迁安置。

   虽然留给富力改造杨箕村的时间只有3年半，但时代周报在杨箕村采访时发现：自2010年7月1日启动拆迁以来，杨箕村还有19栋24户仍未签约，大约200名村民还未搬离。“全村1400户居民，已有98%的居民签订了拆迁协议。”杨箕村委相关人士向时代周报记者表示，对于没有签约的村民，村委会打算通过法律途径解决。朱荣斌则表示，争取2月18日能够开工，在规定时间内完成复建房。至于商品房及写字楼部分，预计2013年入市。

    不碰外地旧改项目

   富力地产在业界素有“旧城改造大王”之称。从早期铜材厂、化工厂等旧工厂改造，到近期猎德村、同和村、杨箕村等城中村项目，富力与旧改渊源颇深。黎文江向时代周报记者表示，良好的政府关系、善于对旧改项目的评估及丰富的谈判技巧，让富力在旧改上表现突出、收获颇多。

   1994年，刚成立不久的富力地产买下荔湾区嘉邦化工厂的一块地皮，打造富力新居。在赚取了第一桶金之后，富力又陆续收购了铜材厂、殡仪馆，开发出来的项目就是富力今日代表之作—富力广场、御龙庭。

   时隔多年，广州城再迎旧改浪潮，并由旧工厂变成城中村，富力地产再次抢占先机—2007年9月，富力联手合景泰富以46亿元拿下了猎德村旧改项目，凭借此举，富力成为在珠江新城CBD土地储备最多的房企之一。出于同样的目的，2009年6月、2011年1月，富力地产先后拿下同和村、杨箕村旧改项目，进一步扩展富力在广州老城区的版图。然而，富力旧改之路不止于此，李思廉曾表示，与广州多个城中村在谈旧改项目，其中槎龙村项目因村委反对的意见大，富力暂时退出。“而其他的项目，希望能至少拿下2－3个。”

   旧改之路上，富力总结出一条经验：不碰外地项目。此前，富力希望介入武汉旧改项目，无奈在招、拍、挂市场上输给上海复地。或许受此事影响，富力不再染指异地旧改项目。李思廉也曾感叹，旧改项目十分复杂，需与当地政府有较好的关系才会有信心。

   时代周报记者了解到，在广州52个需改造的城中村中，有20个将会在2011年启动。富力会否将广州区域的工作重心放在旧城改造上？朱荣斌表示，旧城改造不会是在广州拿地的唯一方式，富力会积极地以多种方式拿地。

    多方融资化解资金风险

   除了广州杨箕的项目，富力地产去年陆续在上海、天津、广州、北京拿下多个地块：2010年4月下旬，富力第一次出手土地市场，就以70.5亿元的天价勇夺天津地王，获取建筑面积达301万平方米；2010年11月5日，富力联手合景泰富以23.5亿元的总价，通过股权收购的方式，拿下上海新江湾城地块；同年11月18日，富力与北京极富联手打败华润、绿地，以13.6亿元获得北京旧宫4号地19万多平方米建筑面积，超越底价43%……粗略计算，富力近期斥资拿地已超100亿元。

   频繁拿地的同时，富力老项目的开发也离不开资金。仅看富力广州的项目，珠江新城项目尚未开发完毕，猎德村改造也仅仅完成30%，而亚运城项目才刚刚开始，如今再拿下杨箕村项目，富力的战线有拉得太长之嫌。

   与此同时，富力的负债率也不容乐观。据富力2010年中报显示，其负债率为77%。而国泰君安近期报告分析，富力的负债率在110%左右，瑞银更是将这一数据提到120%以上。宏源证券分析师杨国华表示，当负债率超过65%时，房地产公司的风险就比较大。按此标准，富力的资金链已经非常吃紧。

   面对这样的质疑，陈志濠向时代周报记者表示：富力已采取多种方式确保现金流畅。早在2009年第四季度，富力发行了55亿元5年期公司债，以备来年买地之需。

   由于回A股日期遥遥无期，富力将融资重心从资本市场转移，与同行联合开发，化解资金风险。2011年1月20日，富力与合景泰富宣布，售出其共同持有HSNJD项目30%的权益，以回收10.14亿元。此外，富力位于惠州、投资高达400亿元的大型综合商业项目，也引入了世茂地产加盟。

   良好的销售业绩可保证现金回笼，朱荣斌如是回应时代周报记者，以富力2010年在广州推出的写字楼为例，已全部售罄，目前财务状况比以往时期良好。