新“国八条”出台 华业地产股权激励遭当头冷水

    ■本报记者 谢 静

   1月21日，华业地产（600240.SH）发布股权激励草案，激励目标是实现未来三年扣除损益后的加权净资产收益率（ROE）不低于10%，扣除损益后的净利润增长相对于2010年分别不低于50%、100%和150%。

   就在上市房企雄心勃勃，致力增长和扩张的同时，1月26日晚新“国八条”的出台无异于一盆冷水泼下。开发商与楼市调控之间的博弈远未结束，胜负未知。

    行权条件并不苛刻

    分析师称“锁定”利润

   根据华业地产股权激励草案，一次性授予激励对象800万份股票期权，行权价格为8.14元。激励对象可以分三次行权，每批次可行权数量占获授期权数量比例为40%、30%和30%。

   “这一行权定价还算是比较合理的”，民生证券地产分析师赵若琼接受《证券日报》记者采访时指出。

   华业地产发布的2010年业绩预告显示，公司实现归属于母公司所有者净利润在2.65-2.85亿元之间，同比增长了126%-144%。以净利润预测的较低值2.65亿元计算的话，若要满足股权激励行权条件，2011-2013年华业地产经审计的扣除非经常性损益后的净利润分别不得低于3.975亿元、5.3亿元以及6.625亿元。相应的，在未有扩股或是转增股份的前提下，华业地产2011-2013年对应的EPS分别为0.62、0.82以及1.03不过，在民生证券出具的一份研究报告中，对华业地产2011年EPS的预测显然更为乐观，给予其0.93元的估值：“像万科、保利差不多都是10倍的PE，以此标准来计算的话，华业地产合理的股票价格应是9.30元……9.30元是一个下限了”，民生证券赵若琼如是说。

   不过，如果以10倍的PE计算的话，满足了行权条件的华业地产，在2013年的合理股价应不低于10.30元。

   以此计算的话，华业地产的股权激励对象即使以8.14元/股行权的话，800万股的股票对应着至少1728万元的收益。

   中邮证券地产分析师张鹏在接受《证券日报》记者咨询时表示，上述股权激励方案的行权条件“称不上苛刻”。另有某上市房企的财务人员告诉记者，10%的ROE水平算是一个较低的条件，他预测2010年房地产行业的ROE平均水平在15%左右。

   而民生证券的赵若琼则对记者表示，华业地产的行权条件，算是“对公司业绩的一个锁定吧”。

    项目重头戏在通州

    经营存在地域风险

   一直以来，华业地产的项目布局集中在北京、长春、深圳以及大连四个地区。2009年年报显示，“未来三年，公司经营业绩持续增长主要依赖于北京通州新项目、长春及大连项目的经营状况”。

   公开资料显示，2010年上半年，华业地产实现营业收入9.35亿元——绝大多数均为深圳“华业玫瑰郡”和长春的“华业玫瑰谷”两个项目带来。除去长春“华业玫瑰园”和大连东方玫瑰项目尚余少量未结算项目外，华业地产在长春、深圳以及大连的项目已经有限。2010年，华业地产以资产收购的方式，在深圳新增用地面积2.65万㎡，按容积率计算建筑面积不大于10.05万㎡；以挂牌方式在大连新增用地面积3.57万㎡，耗资5.98亿元。

    显然的，华业地产在大连、深圳两地新增的土地项目建筑面积不过在20万㎡左右。

   未来三年，华业地产利润增长的重头戏集中在北京通州地区：自2009年以低价收购通州“自由小镇”项目后，华业地产总算迎来了它的春天。2010年公司计划推出30万㎡通州“东方玫瑰”项目，且获得了银团高达17亿的银行贷款。2010年8月，华业地产接下通州区梨园镇旧村土地一级开发项目，据称，该项目距离公司“东方玫瑰“项目不过2公里；之后，又砸下21.9亿元拿下通州两块地，以华业地产2010年3季度的资产规模来看，通州的一块地是公司总资产的1/3！

   2010年华业地产三季报显示，公司所持现金不过4.43亿元，能够满足维持在建项目的需要。而其巨额的预收款项仅能够覆盖巨额的土地竞拍保证金。虽然，华业地产的短期借款已转为长期负债，一定程度上缓解了偿债和资金流转压力，但是若想进一步增加土地储备，必须加快推盘以实现业绩释放。其推盘——拿地——开发任一环节出现问题，恐怕都使得公司经营陷入到尴尬境地。

    新“国八条”突袭

    股权激励方案前途未卜

   然而，通州地区却是楼市泡沫集中地。自通州新城建设规划传出之后，通州房价一度飙升到2.5-3万元/㎡。楼市调控“新政”出台后，房价又迅速回落至1.6-1.8万元/㎡。民生证券分析师赵若琼表示，通州的楼盘已经跌到了一个比较合理的水平，房价“继续下行的空间不大”。

    事实果真如此吗？通州真的能否成为北京的副中心？

   以通州区2009年全区的税收总额不过83.6亿元、地区生产总值234亿元来看的话，真要是向传说中那般，需要花费上万亿来建立通州新城，恐怕是一个遥遥无期的“梦想”。业内人士指出，依靠地方政府的财政资金根本无法解决通州新城建设的资金需求，向银行举债虽能短期内缓解这一问题。但是，“借短贷长”，周期上不匹配易造成通州地区一级土地市场的波动。

   目前，通州地区产业未兴而地产先行的模式，亦引起专家的担忧。前者是一个地区可持续发展的基础，后者过快发展则易滋生泡沫。

   更为“雪上加霜”的是，新“国八条”与1月26日重磅出击。保障房建设、公租房供应都将对房地产开发商造成某种程度上的冲击。而更为严格的贷款政策将影响购房者住房需求，新政为房产税铺路的传言将进一步改善购房者的预期。

   记者向一位房企的财务人员进行咨询时，他一改往日坚称房价不会下降的态度，“这一次真的不知道房地产市场会怎么样了”。他表示，大型房企依然能够沉着应对，但是中小型房企的经营恐怕要更加辛苦，“能坚持多久就不知道了。”

   1月27日，《证券日报》记者联系到华业地产董秘办人士，截至发稿日，并未得到任何回复。