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来源： 法治周末
距离2月底上海“链家事件”发生刚过一个月，链家又陷入了一场因房源问题引发的“纠纷”里。
据《北京娱乐信报》报道，购房者周女士称，2015年12月其通过链家在北京市朝阳区望京区域的门店定下一套97平方米的二手房，当天便与房主签订了购房协议。此前，周女士被链家方告知该房属于抵押房，但在临近房屋解押时间时，她却被告知已经入手的房屋除有抵押之外还涉及一笔担保，银行暂时无法解押房屋，因此她无法完成过户。
报道提及的这一事实，法治周末记者从链家地产的公关李先生处得到了确认。
一个多月前，在上海市消费者权益保护委员会召开的关于房产中介消费者满意度调查的发布会上，上海市民黄先生曾痛陈链家欺瞒房产抵押和房东信誉的情况，引发舆论众议。
链家为何频频出现房源问题？
链家称问题出在银行
据媒体报道，周女士最初认为，链家作为中介，在接受了自己超过17万元的中介费后，并没有提供让人放心的服务。
周女士遇到的情况是链家有意为之，还是业主刻意隐瞒，抑或其他原因？
法治周末记者联系了链家地产的公关李先生，他对记者解释，链家对此事没有责任。
“是银行设置了交易障碍。”李先生称，卖房人除了将自住宅抵押给 民生银行外，还用自己担任法定代表人的一家公司替他的朋友做了担保，因卖房人的朋友曾向同一家民生银行申请了200万元贷款。
李先生对法治周末记者解释称，银行方面表示如果卖房人朋友还不上贷款，卖房人存在一定责任，其用公司做担保，倘若该公司里全是坏账，便会涉及到法定代表人本身的资金，“这只是该分行的内部规定，要求只有业主朋友的贷款还完之后，房屋才能解押”。
据李先生介绍，业主与链家沟通的时候，并没有提及自己还有一笔公司担保。在进行房源核查时，链家查询了抵押情况及是否有查封、是否存在诉讼等可能影响交易的风险点。当业主陪同链家工作人员去北京市住建委查询时，链家只查到了业主在银行的贷款抵押情况。
通常情况下，链家能否查到业主以公司名义进行的担保情况？法治周末记者致电民生银行客服赵先生，他表示中介无权从银行获取委托人的所有抵押和担保信息。
像周女士事件中涉及的卖房人公司为别人担保借款等情况，李先生称：“由于在法律上并不影响房屋交易，且涉及个人隐私，业主不一定如实说，我们也不会问。”
李先生说，周女士一事发酵两天后，链家邀请业主、客户和银行协商，已于3月23日在银行完成了单独解押业务。链家后续将再协助业主和客户进行房子交易、过户等程序。
“这个案例太特殊了。”李先生在接受法治周末记者采访时表示，此前周女士对链家的业务和权责不了解，经过后续深入沟通和协商，也消除了对链家的误解。
链家是否存在审核失察
在周女士事件中，链家是否存在着审查疏漏？
中国房地产协会常务理事、北京李晓斌律师事务所主任李晓斌告诉法治周末记者，将周女士购房遇阻归因为链家没尽到审查义务欠妥，卖房人用其担任法定代表人的公司给朋友贷款做担保，已超出链家的审核范围。
李晓斌律师解释，这种担保情况不属于卖房人个人担保，通常情况下，只要卖房人把自己的贷款还清，银行就应该解押，银行无权利要求将其个人房产继续冻结。
“而且以公司的名义对外提供担保，与房屋抵押必须进行不动产抵押登记备案不同，卖房人可能并没有做登记备案，房产证上便没有相应印章，如此链家更无从审核。”李晓斌说。
不过，李晓斌认为，如果卖房人在为朋友提供担保时，又将房屋二次抵押，且没有对链家说明，而链家在房源审核时仅发现了第一道自住宅抵押贷款，却没发现这第二道抵押担保，那么链家需承担一定责任。
北京市东元律师事务所李松律师也表示，如果卖房人在用公司做担保的同时也用其自住宅做了抵押担保，那么卖房人的房产证上就会显示有两笔抵押，中介就应该能看到两笔抵押权人是谁，然后顺着这两笔抵押去银行审核，并应该明确告知购房者。
“但如果房产证上没有更多的担保抵押登记标识，且链家在住建委只查到了业主在银行的贷款抵押情况，就应该不担责。”李松律师对法治周末记者说。
链家此前多次被曝“隐瞒”房源信息
虽然链家自认为对周女士的购房遭遇无责，但之前有关链家涉及房源审核失察或隐瞒房源关键信息的案例也不少。
在之前上海市消费者权益保护委员会发布会现场，上海市民黄先生介绍，链家欺瞒了房产的抵押情况和房东信誉情况，自己在支付了七成首付后，房子却接连被三家法院查封。
法治周末记者通过中国裁判文书网还查询到，2014年，链家曾因没有告知购房者所购房屋存在违章搭建，存在被行政限制而不能过户的可能，而被购房者起诉。最终的结果是链家败诉。北京市第一中级人民法院认为，链家作为提供房屋买卖居间服务的专业机构，应当积极履行调查和告知义务。案件所涉房屋存在违章搭建，存在被行政限制而不能过户的可能，链家应当知晓违章搭建可能导致房屋买卖合同目的无法实现，并应当将该事实如实全面的告知委托人，并对房屋无法过户的风险进行明确提示。
那么，链家作为中介，其调查、审核的义务到底有哪些？
法治周末记者查阅《房地产经纪管理办法》，其中第二十二条规定：房地产经纪机构应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。
“中介在审查房源时，除了自行审查，如核验卖房人的身份证、房产证，若有担保，必须审核其房产证，若是夫妻共有财产，则要审查结婚证等。同时，中介一般也会让卖方出具一份保证，承诺自己提供的房屋信息（例如，是否有抵押、是否发生过非正常死亡等可能影响合同成立的事项）真实，并对虚假陈述承担责任。”李松说。
链家公关李先生称，链家内部有一套严格的房源审核制度，但因涉密，不方便对法治周末记者公开。对于在住建委查不到的信息，李先生表示，只能靠业主诚信，否则中介无从审核，例如，业主在高利贷公司做抵押的情况，前期审查不到，后期在交易过程中如果房子无法过户，只能由中介承担赔偿责任。
“链家今后会推动房源审核机制升级，完善交易流程，促进公司审核更加完整。”链家公关李先生表示。
不过，同处中介行业的伟业我爱我家副总裁胡景晖对法治周末记者表示，从公司角度看没有人愿意造成这种局面，但在具体个案中不排除经纪人操作不当的情况，更因为现有法律环境下经纪公司仍然承担较大的产权核验风险。
“房产证上有多少抵押章，什么时候抵押，抵押多少钱，还剩多少尾款没还，是否在还款过程中有过违约，房产证是否和本人匹配，房屋是否被法院查封等，经纪公司都无从查起，只能让业主配合，去银行、相关抵押公司和政府相关部门窗口查询，而且查询周期较长，不能提供实时信息。”胡景晖甚至反问法治周末记者，“如果通过产权核验了，但在去窗口办理过户手续的这段空档期，房屋又被抵押或查封，而你已经支付了大额预付款，怎么办？谁来负责？”
对于胡景晖反问记者的问题，李松律师认为这种情况下中介将不承担责任，“这是卖房人在重复做抵押”。他建议让卖方的房屋核验（有无抵押、有无查封）通过后，买方的购房资格审核通过后，才开始网签，这样会降低风险。
相关立法需升级细化
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这种审核疏漏现象的背后其实是营销竞争，中介机构本身并没有太多动机去阻碍市场交易，所以对于一些购房资格造假等现象，中介机构其实会睁一只眼闭一只眼地处理。
“从实际情况看，房源审核疏漏已经是一个行业问题。”严跃进对法治周末记者说。
中原地产首席分析师张大伟对此表示认可，他告诉法治周末记者，产权证核验瑕疵、业务员违规承诺，这些事情在任何房地产中介都有，链家相对而言肯定不是做得差的代表。
房源审核程序虽繁琐，却是保障购房者权益的重要前提，一旦中介公司主动和被动对于相关房源信息失察，就可能苦了购房者。是否有相关法律对此进行规范？
胡景晖认为，中介公司应该加强对考核上岗、信用管理档案、真实披露信息等方面的管理，但同时需要政府监管部门、行业协会合力，共同保障购房者权益。
据胡景辉介绍，目前对于中介公司的规定只有一部住建部出台的《房地产经纪管理办法》，“连行政法规都算不上，所以要尽快加强房地产经纪行为、经纪行业的立法，至少是一个行政法规，规定要尽可能详尽、可参照、可执行，出了问题要怎么判怎么罚都要细化”。
京公网安备 11010502031058号
