蛋壳“爆雷”：使用“租金贷”年付的用户如何“自救”？

中国质量新闻网讯（庞鹤） 蛋壳公寓危机发生以来，房东、租客、金融机构、蛋壳之间的矛盾持续升温！

事实上，蛋壳公寓的经营模式中，蛋壳公寓-房东-租户-金融机构是一个闭环，房东提供房源，蛋壳公寓是中介，金融机构提供“租金贷”，其中一个链条出现了问题，就会一损俱损。由于蛋壳公寓资金出现问题，产生连锁反应，陆续出现租客被断网、保洁暂停、房东开始驱赶租客等情况。这其中，使用“租金贷”的用户更是被推向了“两难”境地。

房东赶人

近日，上海租户占先生向中国质量新闻网反映，今年4月通过蛋壳公寓租房，当时约定，第一个月房租减半，剩余11个月每月返现15%。实际只返现两个月（7月和8月），目前已两3个月未返现。期间，网络、保洁都中断过。

占先生说，11月12日又收到房东的合同解约告知书。因为蛋壳公寓拖欠房东房租，双方协商后决定11月27日解约，到时房东就让我搬走。“我贷款付了1年的房租，可蛋壳公寓却没把钱给房东。”

图片来源：占先生提供

想过退租吗？占先生说，如果退租，押金不知道能不能拿回，向微众银行（蛋壳公寓合作方）申请的“租金贷”可能还要继续还。占先生还提到，跟他情况相同的还有很多人，每天都有几百人到蛋壳公寓上海办事处维权，“那边几乎没人了，去了只是让登记一下”。

中国质量新闻网注意到，在黑猫投诉、聚投诉等平台上也有不少租户反映蛋壳公寓“租金贷”的问题。如：“已在蛋壳公寓退租，却仍然要还租金贷。”“房东已和蛋壳解除合同，蛋壳未解除租房贷款。”

图片来源：黑猫投诉截图

合作方发声

在“租金贷”模式下，租客在与长租公寓平台公司签下房屋租赁协议的同时，与其合作的金融机构签订租金贷款协议，一般由该金融机构提前替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款。但是长租公寓平台一旦“爆雷”跑路，将呈现房东无租金可收，租客无房可住还需继续还贷的局面。

蛋壳公寓发生危机以来，作为重要合作方的微众银行11月16日在微博发布公告称：根据您与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》，您和业主已形成租赁关系，并已预付租金，享有合法居住权。建议您在已付租金期间继续居住，保障您的权益。如您的合法权益受到侵害（如强制清退、断水、断电等情况），建议您通过法律途径维护您的正当权益。

微众银行公告还指出，如您已被迫搬离，请您登录“微众银行租住消费贷款”公众号，回复“信息登记”。微众银行将尽快向您核实确认，协助您解决租赁纠纷，为您就贷款事宜做出适当安排，尽量保护您的利益。至少在2021年3月31日前，您的征信将不受影响。微众银行也提醒租客，有第三方以替租客办理贷款结清手续等名义收取款项的，不要轻信，以防上当受骗。

图片来源：微众银行微博

蛋壳员工的说辞

随后，中国质量新闻网从蛋壳公寓的一位员工了解到，使用“租金贷”年付的租户如果被迫搬离的，可以到蛋壳公寓各地办事处登记，7到14个工作日贷款合约会解除，后续还贷的事情由蛋壳来解决。未使用“租金贷”的租户提前搬离的，会退还相应的房租。

不过，中国质量新闻网近日联系占先生时，他说已在“微众银行租住消费贷款”公众号登记，暂时没有任何相关人员联系他。没听说到蛋壳公寓办事处登记完，7到14个工作日贷款合约会解除，根本联系不到蛋壳客服。“这种说法不可信。蛋壳公寓现在没钱，怎么可能还替租户还贷。”

占先生还说，他和其他三位室友已商量好，目前不会搬离，一旦房东来赶人，他们会选择报警。

租客如何“自救”

因蛋壳公寓资金困难，房东收不到钱尚且可以收回房子，但像占先生这样的租户到底该如何“自救”呢？

北京德和衡律师事务所律师刘俊丽在接受中国质量新闻网采访时表示，对于已经将合同期限内的全部房租通过“租金贷”业务支付给长租公寓的租客，由于长租公寓作为房东的代理人，房东收取的是“租金贷”，因此长租公寓代为收取租金的法律效果由房东实际承受。因此，对于长租公寓未将其收取的租金转交给委托人的，而导致房东解除与长租公寓《委托合同》的，不影响《租赁合同》的效力，亦不影响租客依照《租赁合同》向房东主张权利，包括但不限于继续使用房屋、要求退还押金、承担维修义务等。若房东强行清退租客的，租客有权按照《租赁合同》的约定，要求房东承担违约责任。对于季付或半年付的租客，在房东解除与长租公寓委托关系的情况下，应当将房租支付给房东。

如果占先生选择退租，“租金贷”的问题是否有妥善的解决办法？刘俊丽表示，租客与金融机构的《贷款合同》属于独立的法律关系，金融机构已履行其放贷的义务，租客应当继续履行其还款的义务，即便《租赁合同》解除亦不能作为其拒绝还款的抗辩。

监管持续发力

近年来，以蛋壳公寓为代表的一些长租公寓为了快速筹集资金，往往采用房租“高进低出”（即高租金向房东收房，低租金向租客出租）、“长收短付”（即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金）、违规“租金贷”（贷款一次性打给房企，租户再按期每月向银行还款）的经营模式。这些模式都潜藏着风险，一旦长租公寓方面发生资金链断裂，就会同时损害房东和房客的合法权益。

对于上述高风险的经营行为，监管部门已提出了明确的规范意见。

2019年底，住房和城乡建设部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求加强对“高进低出”“长收短付”等经营模式的监管，对住房租赁企业的“租金贷”占比也设定了上限（住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位）。2020年9月住房和城乡建设部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“条例”）再次对上述相关内容进行了规范。

2020年11月17日，深圳市住房和建设局发布的关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知指出，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

与此同时，在严格监管长租公寓高风险经营模式的同时，条例也提出了支持长租公寓健康发展的金融政策。例如，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。