加强房地产广告监管的对策与建议

□ 徐志丽

近年来，新一线城市主城区扩容，构建一个更大的“主城都市区”等政策落地，原有区县在发展中得到越来越多的机会。以重庆某新城区为例，2020年，全区在建房地产项目64个，总建筑面积976.2万平方米，累计成交面积192.9万平方米，成交金额118.2亿元。这类城市新区在未来3-5年，将进一步融入主城，承接主城外溢需求，对周边区县吸附力增强，城市局部板块价值还有较大提升空间。这为新区房地产广告行业带来巨大商机。

根据调查数据显示，新一线城市新区房地产虚假广告急剧增加，除了传统媒体当中的虚假广告之外，更蔓延到社交媒体、网络直播、垃圾短信、垃圾电话等，严重损害了消费者的切身利益。目前，房地产广告存在四大问题：投诉数量多、纠纷原因广、涉及人数众和调查取证难。房地产行业多采取预售方式进行销售，在大规模宣传销售阶段，对应的楼盘商铺并未完工，宣传中承诺的景观、户型、商业预期等都无法立刻判断是否有虚假成分。

为认真贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求，更好地保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，市场监管部门面对新的市场形势，就如何加强房地产广告监管，应该制定新的对策。

房地产虚假广告产生问题的主要原因在于：一是房地产开发企业法律意识淡薄。开发商在制作房地产广告时，往往夸大其辞，做一些失实甚至是虚假的宣传。同时，所公布不利因素信息往往字体很小，且设置在售楼部角落等容易被忽视的位置，销售顾问在介绍的时候也是避重就轻地谈不利因素。二是开发商与购房者的信息不对称。期房市场，购房者无法从签订合同的时候感知和把握房屋质量和配套设施等信息，很多不良开发商就利用信息不对称忽悠购房者。三是广告经营者主体责任缺失。部分广告经营者为追求巨大的经济利益，在制作、代理、发布房地产广告时，一味满足开发商的需求，不落实广告行为规范，未建立健全广告业务的承接登记、审核、档案管理制度，在高额的利润面前，对法律规定置若罔闻，丧失社会责任感。四是投入成本低，利润回报高。对于开发商来说，每套房子的总价都不低，通过各种宣传方式所投入的成本和虚假宣传所付出的代价，不值一提。五是购房者缺乏理性维权意识。随着消费者维权意识的提升，购房者可以采取多种渠道和方式进行投诉举报，可以发现越来越多的购房者将虚假宣传作为托底性维权理由，实际调查后和宣传广告行为并无相关，但给人带来几乎所有楼盘都存在虚假宣传问题的错误印象。

笔者认为，市场监管部门的工作对策可以从以下5个方面展开：

抓素质，促规范。定期组织开展重点广告企业、房地产开发商和重点中介机构的行政指导暨行政约谈会，组织学习《广告法》《房地产广告发布规定》等相关法律法规及政策要求，确保相关负责人和销售骨干宣讲到位，并及时督导跟进其对销售人员进行政策宣讲培训，强化宣传教育，提高人员素质，增强企业的责任感，规范房地产广告发布行为。

抓监管，严执法。加强监管执法人员的广告业务知识培训，提高监管能力和水平，增强广告监管过程中的主动性和预见性，利用监测平台做好线上巡查监测工作。强化日常监管，结合专项整治，持续开展对在售（在建）商品房项目实地检查，对房地产开发企业、中介机构的虚假宣传、违法广告行为，从严从快查处，通过查处一些典型违法案件，规范房地产行业广告市场，震慑潜在的违法行为。

抓宣传，提意识。一方面针对部分房地产开发商、中介机构和重点广告企业，要采取集中宣讲、上门宣讲，通过微信群、QQ群等形式对《广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规进行宣传，提高其自律意识，切实履行企业主体责任。另一方面，针对购房者等信息获取处于被动状态的群体，要加大宣传力度，创新宣传形式。要发挥主流媒体的正确舆论作用，主动客观公示房地产行业相关信息，打破信息不对称的壁垒，提醒购房者要有自我防范意识，引导购房者理性购房，通过合法渠道理性维权，打消“法不责众”“大闹大解决”的侥幸心理。

抓信用，强惩戒。加强对严重违法失信行为的惩戒，对违反《广告法》，发布虚假违法广告的企业及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以曝光。对于立案查处的广告企业、房地产开发商，要依法及时公示行政处罚信息，定期向社会公布典型案例，形成强大震慑。同时，纳入诚信“红黑榜”失信人名单，推进失信行为的跨部门监督，实现“一处失信，处处受限”的全方位管理，提高违法成本。

抓协作，强合力。加强与住建、公安、规划、自然资源、城市管理等部门的配合协作，建立联席会议制度，完善信息共享、联合监管、联合惩戒制度。加强日常监管的协作联动，常态化开展联合检查、联合约谈，协同治理顽疾，共同促进房地产市场平稳健康发展。

（作者单位：重庆市璧山区市场监管局）

《中国质量报》【工作研究】