买房五个环节有陷阱

　　房子对很多人来说是一件人生大事，如果马虎应对，也许在以后会让自己卷入房产纠纷的漩涡。本期，《中国质量万里行》给购房者提供一些“干货”，希望能让购房者在购房的过程中尽可能避免“中招”。

　　广告欺骗

　　现在很多人都相信广告，但是买房不可能像买车一样，可以先体验。买房子不仅要选择正规的房屋销售地点，还要选择有固定地点、证件齐全的房地产企业。有些人会利用内部价等诱饵骗取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告。

　　在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，也就是《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　另外开发商交房时要提供“一表两书”，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《房屋移交书》，缺少任何一项都有可能给购房者带来麻烦。

　　一般消费者在所有问题都了解清楚并打算购买时，会支付一定的金额。所以购房者一定要分清“订金”和“定金”的区别。定金，简单说就是预先付给开发商的金额，如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，要向购买方双倍返还定金。而订金是在房产交易过程中支付预付款的一种方式，不具有定金的性质，在房屋认购书中“订金”是购房者对开发商的保证，一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方要原数退还“订金”。

　　购房者在支付金额签约合同时，要认真阅读合同，合同上一般会注明这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。

　　霸王合同

　　房屋买卖合同虽然有统一的范本，但是会有一些房产开发商会基于某些因素的考虑，在合同中加入对购房者不公平的条款。这些霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议基本上是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的。所以购房者一定要对合同中的细节多加留心，特别是附在后文的补充协议，往往会成为不少纠纷的导火线。

　　交房前房产纠纷

　　从买房到交房耗费的时间不等，购房者千辛万苦拿到房门钥匙时既有期盼也有担忧。历来关于房屋质量的纠纷屡见不鲜，如果房屋质量不合格面对强势的开发商团队，很多购房者会选择忍气吞声，或者自认倒霉。为了避免在居住过程中会出现不适，购房者一定要维护自己的权益。

　　房屋质量

　　商品房质量不仅是关系到购房者的居住安全，更关系到购房者居住舒适的程度。但是有一部分开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害消费者的合法权益。所以购房者要认真对待验房环节，也可以选择专业的验房公司验房。如果自己验房，收房之前应该去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。

　　对于一般性质的不符合质量要求的房屋，购房者可以要求开发商维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或者给购房者造成的损失，可向开发商索取赔偿。

　　对于严重不符合质量要求的房屋，购房者应该先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位进行检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可以要求开发商退房。

　　如果开发商对购房者的正当要求不予理睬，可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。

　　面积缩水

　　根据图纸建造的房子面积不可能精确到100%，因此国家规定可以有3%的面积浮动。但是很多购房者在交房时会发现房屋面积误差率超过了浮动的范围，钱交了面积却少了。

　　根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。所以，在签订合的时候要注意约定细节，建议在签合同时，把建筑面积与套内建筑面积都做约定。

　　规划变样

　　规划变更导致前期业主闹事的案例时有发生，根据有关法律规定，小区建成入住，产权即发生转移，产权所有人已经由开发商转为全体业主，这时，开发商在没得到全体业主同意的情况下，是无权擅自改变小区公有土地用途的。业主们可以去相关部门查阅小区的整体规划审批，如果该地块属于小区已经入住的部分，那么，就可以有充分理由认为这种规划变更是不合法的。

　　另外，即便是建设中的小区，开发商要变更已经对外宣传的规划，也应对全体业主公示，在大部分业主没有异议的情况下，才可以变更。

　　《中国质量万里行》2016年6月刊